房地产市场仍有旺盛的需求，崩盘的可能性较小
2014年上半年房地产市场的持续低迷引发了各界对房地产市场走势的激烈争论，不少人抛出了“房地产崩溃论”。“房地产崩溃论”的主要证据有三个：一是，中国老龄化进程加速推进，人口年龄结构正在朝着不利于住房市场的方向转变。二是，房价水平过高，城镇的中低收入阶层和新增的城镇居民不具备住房购买能力。三是，部分城市尤其是三四线城市住房已经供过于求。四是，房地产市场的低迷将会导致大量银行坏账。与之不同，我们认为中国房地产市场崩盘的可能性较小。未来20年左右，房地产市场仍然具有旺盛的刚性需求和改善性需求作为支撑。
第一，城镇化的持续推进和家庭规模小型化将继续催生大规模的刚性住房需求。城镇化方面，2013年中国城镇化率刚刚达到53.73%，拥有城镇户籍的人口占比只有36%左右，而OECD国家1970年城镇化率就达到了67.3%，现在更是达到了80%。这就意味着未来中国还有大量农民要转移到城镇。
第二，虽然目前转移到城镇的农民收入普遍较低，在房价高企的房地产市场上尚不能形成足够购买力，但是不能用居民短期的消费能力来判断中长期的消费需求。随着经济的发展，新转移到城镇的农村居民的收入水平必然会持续升高，并最终形成房地产市场上的有效需求。随着收入水平的提高，已经拥有住房的家庭的改善性住房需求将逐渐释放。
第三，三四线城市主要是结构性供给过剩而非绝对性供给过剩。中国指数研究院2010~2012年对61个三四线城市的调查发现，其中60个城市的供销比大于1，这似乎为三四线城市住房供给过剩提供了有力证据。然而，该证据只能说明三四线城市短期内的商品房市场消费能力小于供给能力，存在去库存压力，也就是结构性的供给过剩。三四线城市由于城镇化进展相对缓慢、缺乏产业支撑和对人才与资金的吸引力等原因，目前房屋建设速度明显超过了销售速度。伴随着城镇化、家庭规模小型化的推进，以及居民收入水平的提高，潜在刚需和被压制的改善性需求将会释放。
第四，中国人口老龄化是不争的事实，但是人口年龄结构的变化需要非常漫长的过程，而城镇化则比人口年龄结构变化要快得多，家庭规模小型化也在抵消老龄化对住房需求的负面影响，因此人口老龄化带来的影响尚无需多虑。
我们综合考虑了城镇化、家庭规模小型化和人口年龄结构变动这三个因素，预测了城镇住房需求的变化趋势。预测结果显示，因为城镇化和家庭规模小型化将会在未来20年左右助推城镇住房需求持续增加，人口老龄化对中国城镇住房需求的负面冲击直到2045年左右才会显现出来。
房地产市场抗压能力较强，不会引起大量银行坏账
与房地产市场直接相关的银行信贷有两大类，一是房地产开发贷款，二是个人购房贷款。截至2013年末，房地产两项相关贷款余额为14.39万亿元，占各项贷款余额的比重为20%。其中，个人购房贷款余额9.8万亿元，占银行贷款余额的13.6%，房地产开发贷款余额为4.59万亿元，占银行贷款余额的6.4%。一旦占比达到1/5的房地产相关贷款出现大面积坏账，必然会对银行体系和宏观经济产生大的冲击，不过房地产市场的抗压能力依然较强，出现大面积坏账的可能性较小。
第一，家庭购房首付比例较高，而且家庭部门资产负债率较低，因此个人购房贷款出现大范围违约的概率很小。与美国次贷危机爆发之前很多家庭购房不需要首付的情形不同，中国家庭购买首套住房的首付比例是30%，购买第二套住房的首付比例更是高达60%。因此，中国居民的购房杠杆水平较低，即使房价出现整体显著下调，其风险也不大。而且，中国居民部门的资产负债表目前仍然比较健康，被迫出售住房的可能性较小，个人购房贷款的违约风险整体可控。据测算，当前中国居民部门的资产负债率仅为6%左右，这明显低于大多数国家居民部门的资产负债率。
第二，虽然房地产企业长期偿债能力有所恶化，但是短期偿债能力和盈利能力依旧比较乐观，因此房地产企业大范围违约的可能性不大。长期偿债能力方面，2013年二季度以来上市房地产企业的资产负债率一直居于75%-76%的历史高位，因此长期而言企业面临较大的偿债压力。不过，2014年一季度房地产企业的资产负债率为75.91%，并没有超过2013年三季度75.96%的峰值。而且，长期里伴随着刚需和改善性需求的释放，房地产企业库存压力将有所缓解，其偿债压力也将会随之减轻。短期偿债能力方面，虽然上市房地产企业的流动比率自2012年四季度以来已经连续六个季度表现出小幅上升的趋势，从1.6提高到了1.65，但是这一水平依然显著低于2010年初的高水平（1.9左右）。
盈利能力方面，2012年以来上市房地产企业的销售净利率呈现出微弱的下行趋势，但是仍然保持在高位。截至2014年一季度，上市房地产企业销售净利率居于12%的高水平，其表现明显优于2003-2007年间的盈利状况。可见，目前上市房地产企业的盈利能力依然乐观，这为企业偿还债务以持续运营提供了保障。
