退出的宅基地应多元化利用
目前，多数省市通过城乡建设用地增减挂钩对农民适度补偿。但我们注意到，一些地方在宅基地退出过程中，面临部分宅基地复垦为耕地不经济，或复垦后土地质量不达标等问题，应区别对待，充分发挥其效益。
一是实现土地价值多形式转换。宅基地利用应因地因宅而异。退出的宅基地不仅可复垦为耕地，亦可复垦为林地、草地或生态涵养地等。对退出宅基地如何更好地进行管护、复垦为耕地后如何发包，宅基地上建筑物、构筑物、附属设施如何有偿处置，宅基地复垦为林地、草地或生态林的市场价值和农民获益如何计算等，都需要认真研究。
二是可量化为集体资产，参与农村股份合作经营。目前，在北京、江苏等一些发达地区已探索出“存量折股型”、“增量扩股型”和“资产保护型”等股份合作模式。进城落户农民退出的宅基地如何量化为股份、可以参与哪些形式的合作经营，需要进一步探索。
三是保留一批特色农居。我们在冀豫晋陕等地调研时了解到，当地不少特色民居在住户迁移后，面临着旧宅是拆还是留的问题。从国外情况看，城镇化率达90%以上的德国，有40%的居民居住在农村；日本20%以上的人居住、生活在农村，但农民只占到全国居民的4%。可见，如何很好地利用农村的宜居性，通盘考虑将来的“逆城市化”趋势，满足未来居民多样化的生活需求，需要提前谋划。比如，有些特色民居宜作为生态旅游景点予以保留；有些质量较好的房子可以留下来作为度假旅馆经营，等等。
宅基地退出收益分配必须统筹兼顾
农村宅基地的特殊性使得退出收益如何分配成为一个非常棘手的问题，必须兼顾多方面利益、考虑多重因素。
一是兼顾多方面利益。重庆市将退出宅基地复垦为耕地形成“地票”进行交易，净收益的85%归农民所有，15%归集体经济组织所有。广州市在城中村改造时，对土地收益按人均居住权、基础设施使用权、集体经营发展权三方面来考量。除了上述的重庆、广州在改革中考虑的几方面利益外，对于其它需要兼顾的利益分配，仍然需要因地制宜、分类施策。
二是充分考量边远农村与城市近郊农村宅基地地价差异，合理测算不同地域的退出宅基地补偿价格。既要尊重地区性差异，又要防止因“同地不同价”造成过度的不公平。例如，深圳市曾经进行的一个城中村改造，“一夜间”冒出十余个亿万富翁、几十个千万富翁。此类现象在一些特大城市、大城市郊区并不鲜见。重庆市通过地票交易方式使得边远地区的宅基地极大增值，通过市场化方式实现了边远地区农民土地房屋的财产权和收益权，从某种程度上弥补了因区域差异导致的土地收益悬殊。德国通过内城和远郊政府合作投资建设的方式，有偿维持农业、林业用地和环境保护用地权益，帮助远郊区开发新的服务经济，解决了生态环境保护和地方经济增长之间的矛盾。这些做法值得借鉴。
三是兼顾眼前利益与长远利益。要切实注意农民今天的自愿并不代表明天还会认可其自愿的行为，在制度设计上应从长计议，留有余地。广州等发达地区提出，要建立面向未来的补偿规则，从国家对农村非农建设用地发展权益出发，以权益作为补偿标准。应实行涨价归集体，对更新改造后的集体建设土地征收土地增值税、房地产税或其它方式的税收，用于集体经济组织发展，从而保障集体经济组织有可持续的公共投入。尽管全国多数地区和广州处于不同发展层面，但其做法经验值得关注。
（作者为全国政协副主席、九三学社中央主席）
【参考文献】
①《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，人民出版社，2014年3月1日。
责编/高骊 美编/李祥峰
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